С последними событиями в судебной практике в сети всплыло множество статей, утверждающих, что собственники обязаны демонтировать остекление балконов. Основная ссылка идет на Определение Верховного суда № 5-КГ22-150-К2. Попробуем разобраться в ситуации.
Что говорит закон?
По законодательству, балконная плита и внешняя отделка зданий считаются общим имуществом жильцов многоквартирного дома. Это следует из ст. 36 ЖК РФ. Важно понимать, что, если владелец квартиры устанавливает остекление с креплением к фасаду, создает козырек или вносит другие изменения, это может расцениваться как передача общего имущества в личное пользование.
По общему правилу, использование общего имущества возможно только с согласия всех собственников, что требует соблюдения норм, изложенных в ч. 4 ст. 36 ЖК РФ. Верховный суд подтвердил эту позицию, сделав арбитраж более строгим. При этом закон не запрещает остекление квартир, но лишь самоовольные изменения без соответствующего разрешения.
Если в доме остекление было предусмотрено изначально, его можно обновлять, не изменяя общий облик здания. Однако, заменяя стандартные окна на панорамные или витражные, могут возникнуть трудности.
Актуальная практика о демонтаже
В последние месяцы увеличилось количество судебных решений, обязывающих собственников снимать остекление. Обычно такие иски подают управляющие компании или ТСЖ по следующим причинам:
- Крепление конструкций к фасаду или наличие козырька, который воспринимается как передача общего имущества в собственность;
- Изменение архитектурного стиля фасада без одобренного проектирования;
- Отсутствие решения общего собрания, где иногда суды требуют согласия всех собственников.
Судебная практика в защиту прав собственников
Есть также и случаи, когда сохранять остекление удается. Это может случиться, когда:
- Остекление было установлено до 1 марта 2005 года;
- Работы были выполнены более 3 лет назад, и управляющая компания знала об этом, но не приняла мер;
- Проектные документы изначально включали остекление, и собственник просто обновил старые конструкции.
Таким образом, новые решения актуальны в основном для тех, кто установил остекление в последние три года или самовольно изменил его, но не всегда суд обяжет его убрать.
Что касается Определения Верховного суда, то его рассматривали в контексте установки кондиционера на фасаде. Суд подтвердил, что размещение оборудования требует одобрения собственников, что тоже вполне применимо к балконному остеклению.
